Главная
Котельники
Новости
Траншевая ипотека: как работает и есть ли риски?
...

Траншевая ипотека: как работает и есть ли риски?

Картинка новости

Сейчас на рынке появляется множество различных программ, многие из которых вызывают споры и сомнения. Один из них – траншевая ипотека.

Траншевая ипотека – это новый продукт, оперативно разработанная застройщиками, чтобы стимулировать падающие продажи.

«Понятие «траншевой ипотека» для современного заемщика сравнительно новое. Впервые о наличии такого рода ипотеки заговорили в начале 2022 года. Она пришла на смену «ипотеки от застройщика» по околонулевой ставке и стала доступна только для покупки новостроек», – объясняет Наталья Проданова, профессор кафедры РЭУ им. Г.В. Плеханова.

В чем суть?
«Плюс продукта в минимальных расходах заёмщика на этапе строительства ипотечной квартиры. По замыслу разработчиков первый транш по жилищному займу, который идет в рамках ипотеки от банка к застройщику, совсем небольшой, к примеру, 100 рублей. Обслуживание такого долга удобно людям, ведь они платят символический рубль. При этом проценты по одобренной платить по долгу как по обычной ипотеке», – поясняет Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».

Уже не раз подобные программы поддавалась критике со стороны Центробанка.

«Придуманная застройщиками траншевая ипотека сменила субсидированную, ставшую за последний квартал «золушкой» у Центробанка. Сначала регулятор её раскритиковал, а затем сделал всё, чтобы от нее отказались и застройщики, и банки», – говорит специалист.

Однако теперь Банк России снова недоволен траншевой ипотекой. По мнению главы ЦБ, в новом виде ипотеки высоки риски прежде всего для самих застройщиков. Как минимум то, что станет дороже проектное финансирование. Простыми словами – вырастет стоимость банковского кредита для застройщика.

Выгодна ли траншевая ипотека для покупателя?
Оплата траншами доступна до ввода дома в эксплуатацию. То есть, по сути, ипотечный кредит делиться на две части – первый выдается и обслуживается до ввода дома в эксплуатацию, второй – после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

«Для покупателя она выгодна тем, что до ввода в эксплуатацию проценты по кредиту начисляются только на первую часть, а не на всю сумму кредита, поэтому сумма ежемесячного платежа невысокая и доступна для многих покупателей», – уверен Александр Козлов, исполнительный директор «РУСИЧ Недвижимость».

Но есть и минусы, куда без них. Из-за процентов покупатель может довольно много переплатить, что в конце невыгодно.

«Траншевая ипотека на квартиру выглядит крайне привлекательно для тех, кто пока снимает жилье, а не живет «с бабушкой, мамой и 5 кошками». Потому что вы можете начать платить по ипотеке только переехав в новый дом. В этом кроются и главные камни для тех, кто плохо учил в школе математику. Тело кредита не уменьшается за время между первым и дальнейшими траншами. А вот проценты капают. Так что ваш платеж будет больше, и переплатите вы больше (на 15-20% минимум). Стоит ли это нескольких лет аренды? Вопрос суммы кредита и точного расчета сложных процентов», – комментирует Александр Паволис, руководитель ИП Паволис.

Стоит быть осторожным, так как дешёвая ипотека за один рубль на первом этапе вернёт на рынок инвесторов и спекулянтов.

«Это неизбежно вновь разогреет цены на новостройки. Квартиры станут дороже как это уже происходило с околонулевой ипотекой и льготными госпрограммами. Разрыв в стоимости между первичкой и вторичкой вырастет. Люди не смогут продавать имеющееся жильё, чтобы купить новое», – отмечает Ярослав Баджурак.

Кстати, подводные камни есть и для девелопера.

«Я не понаслышке знаю, как меняются условия кредитования и проектного финансирования. И если у меня нет обязательства в ИЖС по использованию эскроу, у МКД сегмента оно присутствует. И как девелоперы будут добирать средства на счетах в случае очередного кризиса и пересмотра ставок, вопрос очень сложный и неоднозначный. А клиенту это грозит заморозкой строек и ожиданием второго транша на съемной квартире уже не 3 года по ДДУ, а 10 и более», – говорит Александр Паволис.

Резюмируя, отметим, что сейчас брать ипотеку на подорожавшие квартиры вообще дело весьма рискованное.

«Не исключено, что стоимость квадратного метра может пойти вниз, как уже было в кризис 2008-го и 2014-го и последовавшие за каждым пару лет. Цены на недвижимость от региона к региону уже напоминают кардиограмму. Как они поведут себя дальше, будет зависеть не только от экономики страны, но и от геополитики. В результате люди могут оказаться с относительно дешёвой ипотекой на дорогую квартиру, ликвидность которой будет падать. То есть в дальнейшем её придётся продавать по цене гораздо меньше покупной стоимости», – гарантирует специалист.

Но, если вы все-таки решили брать ипотеку, то не забудьте, что любой кредит требует ответственного подхода со стороны заемщика. Необходимо сопоставить свои доходы с возможностью внесения ежемесячных платежей, хорошо если имеются сбережения, которых достаточно для погашения платежей в течение 3-4 месяцев.

Рассчитать ипотеку

Имя

Телефон

Нажимая на кнопку «Заказать звонок», вы даете согласие на обработку персональных данных
Обратный звонок

Имя

Телефон

Нажимая на кнопку «Заказать звонок», вы даете согласие на обработку персональных данных
Квартиры от 8,1 млн. р.
Ипотека без первого взноса*

Платеж рассчитан при заключении договора участия в долевом строительстве в АО «СЗ «Русич Кантемировский» в отношении квартиры студии общей площадью 20 м2 стоимостью 8 138 000 руб., при сумме кредита 5 940 000 руб. на срок 360 мес. с первоначальным взносом 2 561 000 руб. Срок внесения ПВ до 01.06.2024.

Ежемесячные платежи по кредитному договору по программе ПАО «Промсвязьбанк" *«Льготная ипотека без первого взноса» при наличии договоров личного страхования и страхования жилого помещения (после оформления права собственности): 43 586 руб, полная стоимость кредита (ПСК) от 7,993% до 9,993%, процентная ставка 8% годовых.

Валюта кредита - рубли РФ.

Срок кредита от 3 до 30 лет. Размер кредита от 300 тыс. руб. до 6 млн. руб., но не более 69,9% от стоимости передаваемого в залог имущества.

Минимальный размер первоначального взноса – 30,01%.

Информация действительна до «29» февраля 2024 г.

Кредит предоставляется ПAO «Промсвязьбанк» Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 3251 от 17 декабря 2014. Застройщик АО «СЗ Русич Кантемировский».

Проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф.

Ипотека без удорожания

Платеж рассчитан при заключении договора участия в долевом строительстве в АО «СЗ «Русич Кантемировский» в отношении 2-х комнатной квартиры с общей площадью 39 м2 стоимостью 12 737 400 руб., при сумме кредита 10 826 400 руб. на срок 360 мес. с первоначальным взносом 1 911 000 руб.

Ежемесячные платежи по кредитному договору по программе ПАО "Банк Санкт-Петербург при наличии договоров личного страхования и страхования жилого помещения (после оформления права собственности): 45 645 руб, полная стоимость кредита (ПСК ) от 2,997% до 13,106%, процентная ставка 3% годовых до момента строительства.

Валюта кредита - рубли РФ. Срок кредита от 3 до 30 лет. Размер кредита от 300 тыс. руб. до 30 млн. руб. , но не более 84,99% от стоимости передаваемого в залог имущества.

Срок действия данного предложения с 14.02.2024 до 29.02.2024.
Минимальный размер первоначального взноса – 15,01%.

Кредит предоставляется ПAO «Банк Санкт-Петербург» Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № №436 от 31.12.2014.Застройщик АО «СЗ Русич Кантемировский». Проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф.

2-х комнатная квартира для семьи за 25725 руб. в месяц*

Платеж рассчитан при заключении договора участия в долевом строительстве в ЖК «Новые Котельники» в отношении двухкомнатной квартиры общей площадью 48 м2 стоимостью 7 600 000 руб., при сумме кредита 6 072 400 руб. на срок 360 мес. с первоначальным взносом 1 527 600 руб.

Ежемесячные платежи по кредитному договору по программе АО "БАНК ДОМ.РФ" «Семейная ипотека» при наличии договоров личного страхования и страхования жилого помещения (после оформления права собственности): 25 275 руб (ПСК от 6,170% до 9,331% годовых, процентная ставка 6,00% годовых).

Валюта кредита - рубли РФ.

Срок кредита от 3 до 30 лет.

Размер кредита от 300 тыс. руб. до 12 млн. руб. , но не более 80% от стоимости передаваемого в залог имущества.

Минимальный размер первоначального взноса – 20,01%. Информация действительна на «30» января 2024 г.

Информация действительна на «29» февраля 2024 г. Кредит предоставляется АО "БАНК ДОМ.РФ (генеральная лицензия Банка России № 2312 от 19.12.2018).

Срок действия данного предложения с 09.10.2023 до ввода объекта в эксплуатацию.