Траншевая ипотека: как работает и есть ли риски?
Сейчас на рынке появляется множество различных программ, многие из которых вызывают споры и сомнения. Один из них – траншевая ипотека.
Траншевая ипотека – это новый продукт, оперативно разработанная застройщиками, чтобы стимулировать падающие продажи.
«Понятие «траншевой ипотека» для современного заемщика сравнительно новое. Впервые о наличии такого рода ипотеки заговорили в начале 2022 года. Она пришла на смену «ипотеки от застройщика» по околонулевой ставке и стала доступна только для покупки новостроек», – объясняет Наталья Проданова, профессор кафедры РЭУ им. Г.В. Плеханова.
В чем суть?
«Плюс продукта в минимальных расходах заёмщика на этапе строительства ипотечной квартиры. По замыслу разработчиков первый транш по жилищному займу, который идет в рамках ипотеки от банка к застройщику, совсем небольшой, к примеру, 100 рублей. Обслуживание такого долга удобно людям, ведь они платят символический рубль. При этом проценты по одобренной платить по долгу как по обычной ипотеке», – поясняет Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».
Уже не раз подобные программы поддавалась критике со стороны Центробанка.
«Придуманная застройщиками траншевая ипотека сменила субсидированную, ставшую за последний квартал «золушкой» у Центробанка. Сначала регулятор её раскритиковал, а затем сделал всё, чтобы от нее отказались и застройщики, и банки», – говорит специалист.
Однако теперь Банк России снова недоволен траншевой ипотекой. По мнению главы ЦБ, в новом виде ипотеки высоки риски прежде всего для самих застройщиков. Как минимум то, что станет дороже проектное финансирование. Простыми словами – вырастет стоимость банковского кредита для застройщика.
Выгодна ли траншевая ипотека для покупателя?
Оплата траншами доступна до ввода дома в эксплуатацию. То есть, по сути, ипотечный кредит делиться на две части – первый выдается и обслуживается до ввода дома в эксплуатацию, второй – после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
«Для покупателя она выгодна тем, что до ввода в эксплуатацию проценты по кредиту начисляются только на первую часть, а не на всю сумму кредита, поэтому сумма ежемесячного платежа невысокая и доступна для многих покупателей», – уверен Александр Козлов, исполнительный директор «РУСИЧ Недвижимость».
Но есть и минусы, куда без них. Из-за процентов покупатель может довольно много переплатить, что в конце невыгодно.
«Траншевая ипотека на квартиру выглядит крайне привлекательно для тех, кто пока снимает жилье, а не живет «с бабушкой, мамой и 5 кошками». Потому что вы можете начать платить по ипотеке только переехав в новый дом. В этом кроются и главные камни для тех, кто плохо учил в школе математику. Тело кредита не уменьшается за время между первым и дальнейшими траншами. А вот проценты капают. Так что ваш платеж будет больше, и переплатите вы больше (на 15-20% минимум). Стоит ли это нескольких лет аренды? Вопрос суммы кредита и точного расчета сложных процентов», – комментирует Александр Паволис, руководитель ИП Паволис.
Стоит быть осторожным, так как дешёвая ипотека за один рубль на первом этапе вернёт на рынок инвесторов и спекулянтов.
«Это неизбежно вновь разогреет цены на новостройки. Квартиры станут дороже как это уже происходило с околонулевой ипотекой и льготными госпрограммами. Разрыв в стоимости между первичкой и вторичкой вырастет. Люди не смогут продавать имеющееся жильё, чтобы купить новое», – отмечает Ярослав Баджурак.
Кстати, подводные камни есть и для девелопера.
«Я не понаслышке знаю, как меняются условия кредитования и проектного финансирования. И если у меня нет обязательства в ИЖС по использованию эскроу, у МКД сегмента оно присутствует. И как девелоперы будут добирать средства на счетах в случае очередного кризиса и пересмотра ставок, вопрос очень сложный и неоднозначный. А клиенту это грозит заморозкой строек и ожиданием второго транша на съемной квартире уже не 3 года по ДДУ, а 10 и более», – говорит Александр Паволис.
Резюмируя, отметим, что сейчас брать ипотеку на подорожавшие квартиры вообще дело весьма рискованное.
«Не исключено, что стоимость квадратного метра может пойти вниз, как уже было в кризис 2008-го и 2014-го и последовавшие за каждым пару лет. Цены на недвижимость от региона к региону уже напоминают кардиограмму. Как они поведут себя дальше, будет зависеть не только от экономики страны, но и от геополитики. В результате люди могут оказаться с относительно дешёвой ипотекой на дорогую квартиру, ликвидность которой будет падать. То есть в дальнейшем её придётся продавать по цене гораздо меньше покупной стоимости», – гарантирует специалист.
Но, если вы все-таки решили брать ипотеку, то не забудьте, что любой кредит требует ответственного подхода со стороны заемщика. Необходимо сопоставить свои доходы с возможностью внесения ежемесячных платежей, хорошо если имеются сбережения, которых достаточно для погашения платежей в течение 3-4 месяцев.
Другие Новости
-
Русич Новые Котельники
Спецпредложение от Сбера: квартира с отделкой white box от 6400 руб. в месяц!
Для покупателей квартир в квартале «Новые Котельники» действует новая ипотечная акция от Сбера....
24.10.2022
-
Русич Новые Котельники
Уважаемые господа, бизнес-партнеры, жители и резиденты наших комплексов!
Примите наши поздравления с 23 февраля – праздником мужества, отваги и силы....
23.02.2022
-
Русич Новые Котельники
Застройщик квартала "Новые Котельники" в очередной раз улучшил позицию в рейтинге "Топ застройщиков" от ЕРЗ.РФ
По данным портала ЕРЗ.РФ на 01.12.2022 г. "Новые Котельники" занимает 2 место в ТОП застройщиков Московской области по потреб...
16.12.2022
-
Русич Новые Котельники
Отчет о ходе строительства корпусов квартала «Новые Котельники»
В 9 корпусе завершена кладка наружных стен, ведется устройство фасадов и внутренняя отделка. В 10 корпусе завершается монтаж ИТП. В 13 ...
07.10.2022