Рефинансирование

Рефинансирование ипотеки означает, что заёмщик оформляет новый кредит для оплаты предыдущего на более выгодных условиях. Перекредитование целесообразно, но не во всех случаях. Стоит понимать, что переоформление кредита влечёт за собой определённые затраты. Важно просчитать все дополнительные расходы и учесть все нюансы.

Как работает рефинансирование ипотеки

Процесс рефинансирования на этапе заключения договора на получение нового кредита. Этапы оформления следующие:

1. Заёмщик находит новый банк, предлагающий меньший размер обязательных платежей, пониженную процентную ставку и т. д.

2. Кредитор и заёмщик подписывают договор о рефинансировании.

3. Полученными средствами заёмщик погашает текущую задолженность.

Таким образом, новый банк выкупает у предыдущего обременение на ипотечную недвижимость. Владельцем жилья остаётся заёмщик, а обременение на находившееся в залоге жильё переходит к новому кредитору. Некоторые банки предлагают кредиты без залогового обеспечения, но, как правило, в этом случае повышается ставка.

• снижение общей суммы переплаты;

• уменьшение размера ежемесячных платежей;

• уменьшение срока выплаты.

К недостаткам процедуры относится возникновение дополнительных расходов, связанных с обслуживанием услуги: придётся оплачивать оценку объекта, покупать страховку и некоторые комиссии банка в рамках проведения кредитной сделки. Кроме того, для рефинансирования нужен будет пакет документов, почти как для оформления новой ипотеки.

Когда стоит рефинансировать ипотеку

За последнее время ключевая ставка ЦБ снизилась, что повлекло за собой уменьшение ставок по ипотечным кредитам. Это значит, что заёмщик может взять кредит под более низкий процент: подать заявку на рефинансирование в банке, где оформлена ипотека, или обратиться в другую организацию.

Чтобы определить, нужно ли рефинансировать ипотеку, стоит ответить на три вопроса:

1. Сколько времени прошло с начала погашения задолженности?

2. Под какой процент вы сможете взять новый кредит?

3. Какие дополнительные расходы придётся понести и в каком размере?

Рефинансировать ипотеку стоит, если это поможет уменьшить ставку хотя бы на 1–1,5%. Лучше всего сравнить условия и посчитать, насколько оправдан перевод займа в другой банк.

Перекредитование имеет смысл и в том случае, если прошло не более половины срока с начала действия кредитного договора. Ссуду с аннуитетными платежами наиболее эффективно рефинансировать в самом начале: в этот период выплачиваются основные проценты за пользование деньгами банка.

Невыгодно рефинансировать ипотеку в конце срока, когда уже выплачены основные проценты и идёт погашение основного долга. Существенно сэкономить не удастся, если жилищный кредит оформлен менее полугода назад. За это время ставки кредитования не успели сильно опуститься.

При оформлении рефинансирования право на получение налогового вычета сохраняется. Имущественный вычет можно оформить на покупку квартиры, а также на проценты по ипотечному кредиту.

Дополнительные расходы при рефинансировании

При перекредитовании существует ряд дополнительных трат:

• отчёт об оценке недвижимости;

• оформление нового страхового полиса: страхование жизни и здоровья, недвижимости, титула;

• справки из банков, выписки из ЕГРН при необходимости;

• нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку при необходимости;

• государственная пошлина за регистрацию обременения.

К расходам прибавится повышенная процентная ставка, которая будет действовать до тех пор, пока заёмщик не переоформит обременение на новый банк. Обычно это занимает около двух месяцев.

Можно ли рефинансировать ипотеку с господдержкой

Льготные займы на покупку жилья, в которых использовались государственные субсидии, можно рефинансировать на общих основаниях. Исключение составляют жилищный кредит с материнским капиталом и военная ипотека. Для перекредитования требуется положительная кредитная история, официально подтверждённое трудоустройство, а также отсутствие выделенных детских долей.

Выводы

Прежде, чем рефинансировать ипотеку, хорошо всё взвесьте и рассчитайте. Сравните условия по действующему ипотечному договору с теми, что предлагает выбранный банк в рамках рефинансирования.