Обмен жилья по трейд-ин – что это такое и стоит ли с ним связываться?
16
Октября
2019

Обмен жилья по трейд-ин – что это такое и стоит ли с ним связываться?

— Что такое трейд-ин в сфере строительства жилья?

— Это услуга покупателю, который в максимально короткие сроки хочет выгодно продать свою недвижимость и приобрести другую, в большинстве случаев более привлекательную по всем характеристикам. К примеру, если речь идет о трейд-ин в автомобильном бизнесе, владелец авто может приехать в салон на своей поддержанной машине и уехать оттуда уже на новой. В недвижимости это работает немного по-другому. По сути, здесь совмещаются две параллельные сделки – реализация старой квартиры и бронирование квартиры в новостройке с условием дальнейшей покупки.

По схеме трейд-ин оптимально приобретать недвижимость в уже готовых новостройках, которые должны быть введены в эксплуатацию в течение 2-3 месяцев. За этот срок квартира на вторичном рынке реализуется и можно въехать в новое жилье без затрат на аренду.

Борис Лесков, генеральный директор Концерна «РУСИЧ»

Девелоперы, которые имеют собственные отделы продаж и реализуют квартиры сами, редко оказывают услугу трейд-ин, так как продажа вторичной недвижимости не их прямой профиль. Гораздо охотнее на это идут агентства-партнеры застройщиков, для которых сделки на первичном и вторичном рынке – основные направления деятельности и такая схема для них не редкость.

На рынке иногда встречается такой формат, как взаимозачет старой квартиры в счет оплаты новой. Однако широкого распространения он не получил и используется достаточно редко и точечно.

— Какими правовыми актами регулируются такие сделки?

— Это услуга покупателю, который в максимально короткие сроки хочет выгодно продать свою недвижимость и приобрести другую, в большинстве случаев более привлекательную по всем характеристикам. К примеру, если речь идет о трейд-ин в автомобильном бизнесе, владелец авто может приехать в салон на своей поддержанной машине и уехать оттуда уже на новой. В недвижимости это работает немного по-другому. По сути, здесь совмещаются две параллельные сделки – реализация старой квартиры и бронирование квартиры в новостройке с условием дальнейшей покупки.

Девелоперы, которые имеют собственные отделы продаж и реализуют квартиры сами, редко оказывают услугу трейд-ин, так как продажа вторичной недвижимости не их прямой профиль. Гораздо охотнее на это идут агентства-партнеры застройщиков, для которых сделки на первичном и вторичном рынке – основные направления деятельности и такая схема для них не редкость.

На рынке иногда встречается такой формат, как взаимозачет старой квартиры в счет оплаты новой. Однако широкого распространения он не получил и используется достаточно редко и точечно.

— Какими правовыми актами регулируются такие сделки?

— Так как услуги трейд-ин зачастую оказываются профессиональными агентствами недвижимости, все финансовые расчеты производятся через юридическое лицо. Юристы компании сопровождают сделку на всех этапах – от подписания агентского договора на реализацию жилья до бронирования квартиры в новостройке и сопровождения сделки на первичном рынке – это регистрация договора долевого участия (ДДУ), а позже после ввода дома в эксплуатацию - оформление собственности.

— Как должен протекать процесс заключения сделки?

— Для начала между агентством недвижимости и продавцом заключается стандартный договор, который предусматривает продажу квартиры в оговоренные сроки и за определенную сумму. В договоре также прописывается комиссионное вознаграждение, которое должен оплатить продавец агентству. Параллельно с этим договором и реализацией квартиры на вторичном рынке, заключается договор бронирования квартиры в новостройке, где фиксируется стоимость квартиры на определенный срок – при схеме трейд-ин в среднем на 60 дней. И в этом присуствует существенный плюс такой схемы – за клиентом забронирована не только квартира, но и ее стоимость. Длительность такой брони - сугубо индивидуальна и зависит от многих факторов: темпов строительства, динамики продаж и т.д. Иногда за покупателем фиксируется только квартира, при этом сроки и стоимость объекта не указываются, в этом случае у покупателя есть гарантии, что понравившаяся ему квартира не будет продана другим. После того, как квартира на вторичном рынке реализована, продавец уже покупает квартиру в новостройке, внося за нее деньги на аккредитив или эскроу-счет.

— С какого момента нужно освобождать квартиру, которую вы сдаете в трейд-ин?

— Все зависит от договоренностей с агентством, которое продает или производит взаимозачет старой квартиры на новую или договоренностей с покупателем, который приобрел вторичную недвижимость.

— Какие подводные камни есть в таких сделках?

— Перед любой сделкой с недвижимостью, особенно если речь идет об альтернативных и ипотечных сделках, а также при трейд-ин необходимо внимательно посчитать выгоду и планируемые расходы, как единовременные, так и постоянные.

Трейд-ин подходит далеко не всем, и дело здесь не в юридических сложностях, как может показаться на первый взгляд. К примеру, вы планируете покупку квартиры в доме, который будет введен в эксплуатацию через 1,5-2 года. Соответственно после продажи своего вторичного жилья возникнет необходимость где-то жить в ожидании получения ключей, поэтому необходимо заложить расходы на аренду квартиры. Компенсировать эти затраты можно, если покупать жилье на ранних сроках строительства. Так при приобретении квартиры на этапе котлована ее стоимость может вырасти на 25-30%.

По схеме трейд-ин оптимально приобретать недвижимость в уже готовых новостройках, которые должны быть введены в эксплуатацию в течение 2-3 месяцев. За этот срок квартира на вторичном рынке реализуется и можно въехать в новое жилье без затрат на аренду. Рекомендую рассчитать планируемые затраты на ремонт, если у застройщика отсутствует такая опция. Ремонтные работы могут затянуться, поэтому помимо затрат на отделку, необходимо также заложить расходы на краткосрочную аренду.

Поэтому перед тем как воспользоваться схемой трейд-ин хорошо все проанализируйте и посчитайте, есть ли разница в стоимости продажи и покупки жилья, в какую сумму обойдутся услуги агентства, договор бронирования и регистрация ДДУ, а позже и оформление в собственность. Включите в расчеты непредвиденные расходы – аренду квартиры, в случае задержки сдачи дома, расходы на ремонт и т.д.

Схема трейд-ин – это не про инвестиции. Важно выгодно продать имеющееся жилье и полученной от сделки суммой компенсировать все расходы, как на приобретение новой недвижимости, так и на сопутствующие этому затраты.

— Как избежать ошибок?

— Внимательно изучить вторичный рынок, проанализировать цены, параллельно подобрать оптимальный для себя вариант на первичном рынке, посетить объект, офис продаж, собрать информацию о застройщике. Только полный анализ полученной информации поможет посчитать выгоду от планируемой сделки.

— Как соотносится система трейд-ин с системой проектного финансирования и счетов эскроу?

— Скажем так, она не противоречит проектному финансированию или расчетам по эскроу, которые используются на первичном рынке. В любом случае, после продажи вторичной недвижимости и покупки первичной, есть большая вероятность, что покупателю придется столкнуться с эскроу-счетом, так как по этой схеме работает достаточно много застройщиков. Что касается структуры сделки, если застройщик осуществлял продажу с использованием аккредитивной схемы, то для покупателя при приобретении со стопроцентной оплатой не изменится ничего, он также должен поехать в банк, одновременно открыть аккредитив и счет эскроу. Далее ДДУ регистрируется в Росреестре, после чего в случае аккредитивной схемы – происходит раскрытие аккредитива и перечисление средств на счет эскроу, либо пополнение счета эскроу в случае отсутствия аккредитива. На момент подачи ДДУ на регистрацию, счет эскроу должен быть открыт, но пополнение его происходит только после регистрации.

До регистрации ДДУ покупатель получит от представителя банка договор счета эскроу, уведомление об открытии счета и его реквизиты. Кроме того у него будет поручение с указанием номера личного счета в банке, куда поступят денежные средства после окончания срока депонирования.

Юлия Мальцева специально для www.domostroyrf.ru
                           

Тенденции рынка складской недвижимости: спекулятивное строительство и новые форматы

По данным Knight Frank, в настоящее время в России 26 млн кв. м качественных складов, из которых 56% (15,2 млн кв. м) располагается в Московском регионе, 13% (3,4 млн кв. м) – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а 31% (8,3 млн кв. м) – в других регионах страны (данные по итогам восьми месяцев 2019 г.). По прогнозам аналитиков, до конца 2019 г. в России введут в эксплуатацию около 1,7 млн кв. м, это на 42% больше, чем за весь 2018 год (1,2 млн кв. м).

12.11.2019

Концерн «РУСИЧ» строит новый выезд для Индустриального Парка «Холмогоры»

Концерн «РУСИЧ» приступил к строительству дополнительного выезда на федеральную трассу М-8 (Ярославское шоссе) с территории Индустриального Парка «Холмогоры».

09.10.2019