Дождались перемен - застройщики об инвестициях в «первичку»
18
Сентября
2019

Дождались перемен - застройщики об инвестициях в «первичку»

С 1 июля 2019 года Россия перешла на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов. У застройщиков теперь не будет доступа к деньгам покупателей, они будут храниться на эскроу-счетах в аккредитованных банках. Строить же объекты будут за счет банковского проектного финансирования. То есть деньги дольщиков застройщики получат только после того, как дом будет введен в эксплуатацию, а квартиры переданы владельцам.

Поправки к 214-ФЗ

Благодаря новому закону, инвестиции в новостройки станут менее рискованными. Если застройщик не справится с проектом, все средства с эскроу-счета вернутся обратно к дольщику, а если произойдет банкротство банка, то можно будет совершить возврат суммы до 10 млн рублей.

Эксперты утверждают, что переход на новую модель финансирования строительства — главный фактор, который задаст ритм инвестиций в строящееся жилье. «Резким изменением станет исчезновение инвесторов, которые заключают ДДУ на раннем этапе реализации проекта и перед вводом дома в эксплуатацию переуступают право требования квартиры другому», — комментирует Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис». Причина ожидаемого сокращения числа таких инвесторов заключается в том, что новые правила игры на рынке новостро- ек значительно сужают возможности заработать на разнице в цене на этапе котлована и на этапе сдачи объекта в эксплуатацию. Застройщики из-за необходимости привлекать банковское финансирование не будут предлагать столь привлекательные цены на жилье на ранних этапах, так что большого прироста цен за период строительства не будет.

Однако совсем о закрытии рынка инвестиций никто не говорит, а некоторые застройщики и вовсе с оптимизмом смотрят в будущее. «Мы ждем стабильного роста числа инвесторов», — заявляет руководитель отдела продаж строительной группы «Рисан» Ирина Борисова. Популярностью по-прежнему будут пользоваться однокомнатные квартиры и студии для последующей их сдачи в аренду. «Денег для их приобретения нужно меньше, чем для «двушек» и «трешек», и они более ликвидны, поскольку их аренда стоит дешевле, чем аренда многокомнатных квартир», — утверждает Евгений Жуков. Подтверждает это и генеральный директор компании Концерн «РУСИЧ» Борис Лесков: «На однокомнатные квартиры приходится 40% спроса, также популярны студии с отделкой в скандинавском стиле». А вот квартиры площадью от 50 кв. м как объекты для инвестирования не рассматриваются. Их выбирают молодые семьи и семьи с детьми для собственного проживания.

Конкуренция с сервисными апартаментами

Впрочем, не только законодательные нововведения влияют на рынок инвестирования в строящиеся квартиры. Растет доля сервисных апартаментов. Евгений Жуков считает, что это гораздо более удобный инструмент для частного инвестора, поскольку между собственником и арендатором предполагается посредник в виде управляющей компании. «Маржа, конечно, меньше. Но и существенно меньше забот. Думаю, что со временем апартаменты перетянут на себя большую долю рынка аренды. Квартиры, сдаваемые внаем, тоже останутся. Но не в таком количестве, как сегодня», — заключает он.

Доля частных инвесторов в общем объеме сделок с недвижимостью

В среднем, как утверждают опрошенные нами эксперты, квартиры для инвестиций приобретаются в 10-15% случаев из общего объема продаж. Такую статистику, в частности, приводит Антон Ширяев, заместитель генерального директора компании «Сибпромстрой» по продажам: «В среднем в Сургуте мы продаем 150 квартир в месяц, из них 15-20 квартир приобретаются частными инвесторами». В качестве факторов, определяющих предпочтения инвесторов, он называет степень готовности объектов и стоимость: «Во-первых, мы не привлекаем деньги покупателей на строительство, а продаем только готовое жилье. Собственник может сразу же сдавать квартиру в аренду после покупки и проведения ремонта. Во-вторых, стоимость. Цена квадратного метра ниже рынка, в том числе вторичного. Пик покупок жилья ради будущих инвестиций в наших проектах приходится именно на моменты, когда цена за квартиру ниже, чем на рынке вторичного жилья. Как только стоимость повышается, число инвесторов сокращается».

Доля инвесторов в тех или иных проектах во многом зависит от предназначения строящегося жилья. Так, Евгений Жуков указывает, что инвесторов среди клиентов его предприятия не более 10%: «Наши жилые комплексы ориентированы на семейных покупателей. В них мало однокомнатных квартир и студий».

Максим Никитин, исполнительный директор ЖК «Мечта», говорит, что до кризиса 2014 года частных инвесторов было гораздо больше. «В месяц к нам приходило по 3-4 человека, которые вкладывали средства в однокомнатные квартиры и студии. В ноябре-декабре 2014 года был просто шквал продаж — многие люди скупали по несколько объектов на стадии строительства с целью последующей перепродажи. С 2014 года количество таких инвесторов снизилось. Но с 2017 года на рынок вышли частные инвесторы, заинтересованные в больших объемах инвестирования», — комментирует он.

Как привлечь и удержать частного инвестора

Подход к работе с частными инвесторами у застройщиков во многом зависит от объема покупки и ее предназначения. «Если это один лот, то условия приобретения не отличаются от стандартной покупки. Если это пакетное предложение, то тут уже обеспечиваются индивидуальные условия», — комментирует Евгений Жуков.

Максим Никитин также говорит об индивидуальном подходе к каждому клиенту с учетом целей и объема покупки: «Если это один объект, который выкупается при стопроцентной оплате, мы идем на улучшение условий при помощи дисконтных программ. Если речь идет о 20 объектах и выше, то может быть предусмотрена отсрочка или рассрочка платежа».

Борис Лесков рассуждает об изначально правильно выбранной локации объекта, что делает его привлекательным для инвесторов, и о комфортном порядке оплаты. «У потенциального инвестора есть несколько способов приобрести квартиру в нашем проекте: воспользовавшись собственной программой рассрочки или подобрав максимально комфортную ипотечную программу — на выбор более 18 банков-партнеров. Одним из наших преимуществ является локация. 1,5 км от МКАД и 15 минут от действующей станции метро, а также планируемое строительство легкого метро в шаговой доступности от квартала. Все это делает проект привлекательным с точки зрения инвестирования средств. Ведь квартиры у метро всегда пользуются повышенным спросом как у покупателей, так и у арендаторов».

Дарья Газизова специально для журнала CENTURY 21 Magazine
Полная версия журнала CENTURY 21 Magazine
                           

Второй корпус квартала «Новые Котельники» введен в эксплуатацию!

Застройщик квартала «Новые Котельники» официально сообщает о получении разрешения на ввод в эксплуатацию 2 корпуса – жилого 25-этажного дома первой очереди строительства масштабного одноименного проекта комфорт-класса в 2 км от МКАД.

24.09.2019

Уважаемые друзья! С радостью сообщаем, что застройщик квартала «Новые Котельники» получил разрешение на ввод в эксплуатацию 1 корпуса первой очереди строительства!

Ранее 1 и 2 корпуса квартала «Новые Котельники» получили заключение о соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации. Официальный документ выдан Министерством жилищной политики Московской области и размещен на сайте в разделе «Документы» на официальном сайте проекта.

11.09.2019