Траншевая ипотека: как работает и есть ли риски?
Сейчас на рынке появляется множество различных программ, многие из которых вызывают споры и сомнения. Один из них – траншевая ипотека.
Траншевая ипотека – это новый продукт, оперативно разработанная застройщиками, чтобы стимулировать падающие продажи.
«Понятие «траншевой ипотека» для современного заемщика сравнительно новое. Впервые о наличии такого рода ипотеки заговорили в начале 2022 года. Она пришла на смену «ипотеки от застройщика» по околонулевой ставке и стала доступна только для покупки новостроек», – объясняет Наталья Проданова, профессор кафедры РЭУ им. Г.В. Плеханова.
В чем суть?
«Плюс продукта в минимальных расходах заёмщика на этапе строительства ипотечной квартиры. По замыслу разработчиков первый транш по жилищному займу, который идет в рамках ипотеки от банка к застройщику, совсем небольшой, к примеру, 100 рублей. Обслуживание такого долга удобно людям, ведь они платят символический рубль. При этом проценты по одобренной платить по долгу как по обычной ипотеке», – поясняет Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».
Уже не раз подобные программы поддавалась критике со стороны Центробанка.
«Придуманная застройщиками траншевая ипотека сменила субсидированную, ставшую за последний квартал «золушкой» у Центробанка. Сначала регулятор её раскритиковал, а затем сделал всё, чтобы от нее отказались и застройщики, и банки», – говорит специалист.
Однако теперь Банк России снова недоволен траншевой ипотекой. По мнению главы ЦБ, в новом виде ипотеки высоки риски прежде всего для самих застройщиков. Как минимум то, что станет дороже проектное финансирование. Простыми словами – вырастет стоимость банковского кредита для застройщика.
Выгодна ли траншевая ипотека для покупателя?
Оплата траншами доступна до ввода дома в эксплуатацию. То есть, по сути, ипотечный кредит делиться на две части – первый выдается и обслуживается до ввода дома в эксплуатацию, второй – после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
«Для покупателя она выгодна тем, что до ввода в эксплуатацию проценты по кредиту начисляются только на первую часть, а не на всю сумму кредита, поэтому сумма ежемесячного платежа невысокая и доступна для многих покупателей», – уверен Александр Козлов, исполнительный директор «РУСИЧ Недвижимость».
Но есть и минусы, куда без них. Из-за процентов покупатель может довольно много переплатить, что в конце невыгодно.
«Траншевая ипотека на квартиру выглядит крайне привлекательно для тех, кто пока снимает жилье, а не живет «с бабушкой, мамой и 5 кошками». Потому что вы можете начать платить по ипотеке только переехав в новый дом. В этом кроются и главные камни для тех, кто плохо учил в школе математику. Тело кредита не уменьшается за время между первым и дальнейшими траншами. А вот проценты капают. Так что ваш платеж будет больше, и переплатите вы больше (на 15-20% минимум). Стоит ли это нескольких лет аренды? Вопрос суммы кредита и точного расчета сложных процентов», – комментирует Александр Паволис, руководитель ИП Паволис.
Стоит быть осторожным, так как дешёвая ипотека за один рубль на первом этапе вернёт на рынок инвесторов и спекулянтов.
«Это неизбежно вновь разогреет цены на новостройки. Квартиры станут дороже как это уже происходило с околонулевой ипотекой и льготными госпрограммами. Разрыв в стоимости между первичкой и вторичкой вырастет. Люди не смогут продавать имеющееся жильё, чтобы купить новое», – отмечает Ярослав Баджурак.
Кстати, подводные камни есть и для девелопера.
«Я не понаслышке знаю, как меняются условия кредитования и проектного финансирования. И если у меня нет обязательства в ИЖС по использованию эскроу, у МКД сегмента оно присутствует. И как девелоперы будут добирать средства на счетах в случае очередного кризиса и пересмотра ставок, вопрос очень сложный и неоднозначный. А клиенту это грозит заморозкой строек и ожиданием второго транша на съемной квартире уже не 3 года по ДДУ, а 10 и более», – говорит Александр Паволис.
Резюмируя, отметим, что сейчас брать ипотеку на подорожавшие квартиры вообще дело весьма рискованное.
«Не исключено, что стоимость квадратного метра может пойти вниз, как уже было в кризис 2008-го и 2014-го и последовавшие за каждым пару лет. Цены на недвижимость от региона к региону уже напоминают кардиограмму. Как они поведут себя дальше, будет зависеть не только от экономики страны, но и от геополитики. В результате люди могут оказаться с относительно дешёвой ипотекой на дорогую квартиру, ликвидность которой будет падать. То есть в дальнейшем её придётся продавать по цене гораздо меньше покупной стоимости», – гарантирует специалист.
Но, если вы все-таки решили брать ипотеку, то не забудьте, что любой кредит требует ответственного подхода со стороны заемщика. Необходимо сопоставить свои доходы с возможностью внесения ежемесячных платежей, хорошо если имеются сбережения, которых достаточно для погашения платежей в течение 3-4 месяцев.
Другие Новости
-
Русич Новые Котельники
С наступающим Новым Годом!
С наступающим Новым годом, дорогие друзья, наши жители и будущие покупатели!...
31.12.2022
-
Русич Новые Котельники
ЖК «Котельники парк» удостоен награды «Лучший ЖК для семейной жизни» на премии Move Realty Awards 2024
18 апреля на торжественной церемонии награждения победителей Премии Move Realty Awards 2024 в концертном зале Atmosphere объявлены побе...
19.04.2024
-
Русич Новые Котельники
Вблизи станции метро «Котельники» начнет свою работу новый транспортный хаб
Сейчас в активной стадии работы по строительству теплого павильона будущего ТПУ...
30.10.2023
-
Русич Новые Котельники
Ипотека от 6,5% для каждого
С 22 апреля для покупателей квартир в квартале «Новые Котельники» действуют специальные условия по ипотеке с господдержкой - кредит мож...
26.04.2022