Тема недели: Эскроу: застройщики пересмотрят цены на квартиры в сентябре
9
Сентября
2019

Тема недели: Эскроу: застройщики пересмотрят цены на квартиры в сентябре

Переход на счета эскроу почти завершен, но многие рядовые граждане до сих пор не понимают, зачем это сделано, что это даст. Большинство боится, что новая система обозначает поднятие цен, хотя людей радует повышение безопасности сделки. Застройщики, которые ранее разводили руками и намекали на удорожание объектов и развитие только в рамках картелей уже не так категоричны. На 5 июля, только в Нижегородской области, по информации BankNN.ru, компании подали заявки на строительство 51 объекта с последующей продажей через счета-эскроу.

Если говорить об обычных людях, то единственный вопрос, который продолжает их волновать, - это цена. Не начнет ли она «кусаться»?

Цена на квартиры: как она уже меняется и изменится в перспективе из-за эскроу?

По данным портала Domostroynn.ru, цены на новостройки в Нижнем Новгороде растут, но незначительно. В августе средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья в новом доме составила 69 тысяч 986 рублей, что выше июльского значения на 404 рубля или 0,58%.

«Резкого повышения цен на недвижимость, как на первичном, так и вторичном рынках также не наблюдается», - рассказал спецкору BankNN.ru генеральный директор компании Концерн «РУСИЧ» Борис Лесков.

По его словам, многие девелоперы и эксперты действительно прогнозировали повышение стоимости квадратного метра после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, но на деле рынок отреагировал незначительным повышением по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – в среднем на 1,5-2% в сегменте комфорт-класса и это касается не всего объема, а определенного пула квартир. Примечательно, что с ажиотажем вокруг счетов эскроу немного подешевели квартиры в сегменте бизнес-класс. Рынок недвижимости в большей степени реагирует не на изменения в законодательстве, а на платежеспособность населения, которая напрямую зависит от экономической ситуации.

Сильный скачок цен на недвижимость в ближайшие 4 месяца, то есть до конца года, маловероятен. Порог чувствительности потенциальных покупателей к росту стоимости квадратного метра в последнее время увеличился, особенно если речь идет о популярных форматах квартир – студий и однокомнатных.

«Пересмотр стоимости квадратного метра в проектах, которые работают с эскроу-счетами будет, это прогнозируемо и соответствует традиционному повышению спроса во второй половине года - с сентября», - отметил Лесков.

Про планы и «целину» высоток

Из-за повышения требований к застройщикам на рынке сокращается количество компаний-застройщиков. И это противоречит государственной жилищной программе, которая твердо гласит: достигнуть через несколько лет плана по вводу 120 миллионов квадратных метров в год.

Аналитики отмечают, что в правительстве уже неоднократно поднимался вопрос о возможности изменения в паспорте национального проекта «Жилье и городская среда» показателей как по вводу жилья, так и ипотечной ставки. По итогам прошлого года было введено 75,3 миллионов квадратов, в 2019 году – этот показатель прогнозируется на уровне 88 млн квадратных метров. Однако на данный момент реализация таких масштабов (120 миллионов квадратов в год) сопряжена с определенными рисками.

«Чтобы построенное в таких объемах жилье было реализовано необходимо уменьшить разницу между стоимостью квадратного метра и реальными доходами населения», - рассказал генеральный директор компании Концерн «РУСИЧ».

Что там с мировой практикой?

Согласно мировой практике, доступным жилье считается только в том случае, когда среднемесячный доход равен стоимости квадратного метра. Как мы уже отметили выше, метр новостройки оценивался в июне, по данным Domostroynn.ru, в 69 тысяч 298 рублей.

При этом, как сообщили в Нижегородстате, средняя номинальная начисленная заработная плата в Нижегородской области в июне 2019 года составила 36 тысяч 656 рублей. То есть, квадратный метр в два раза дороже номинального заработка. Таким образом, говорить о доступности жилья не приходится. Нужно решать вопрос с себестоимостью строительства, либо как-то повышать доходы людей, чтобы прийти к доступности.

Стране - реновацию

Некоторые эксперты еще весной, комментируя планы по масштабному вводу жилых площадей, полагали, что достигнуть плана можно только при вводе по стране всеобщей реновации. Однако, предупреждали - эффект такой программы для экономики будет временным и минимальным в дальнейшем. Например, такого мнения придерживалась Наталия Орлова, главный экономист Альфа-Банка. Застройщики к такому мнению отнеслись со скептицизмом.

«Перед тем, как построить 120 миллионов квадратов жилья, нужно понимать кому, продать такой объем и при каких условиях будет спрос со стороны конечного потребителя. Экономически реновация будет целесообразна только в крупных мегаполисах, в частности в Москве и Санкт-Петербурге, там, где высокая стоимость квадратного метра, в регионах это проект не принесет ожидаемого экономического эффекта – и чем ниже рыночная цена продаваемого метра, тем меньше интерес у девелопера войти в проект, - комментирует ситуацию Борис Лесков. - Построить 120 миллионов квадратных метров за счет нескольких городов страны – невозможно, поэтому достижение годового плана строительства за счет только программы реновации маловероятно».

Эскроу: что-нибудь новенькое?

Также встает вопрос процедуры покупки квартиры. Изменится ли она?

Если застройщики осуществляли продажу с использованием аккредитивной схемы, то для покупателя при покупке со 100% оплатой не изменится ничего, он также должен поехать в банк, одновременно открыть аккредитив и счет эскроу.

В случае выбора ипотечного продукта в банке, отличном от банка, в котором у застройщика есть кредитная линия и проектное финансирование, покупателю придется посещать два банка: свой, где он выбрал ипотечный продукт для подписания кредитного договора и банк застройщика, в котором покупателю необходимо открыть счёт эскроу.

Зачисление первоначального взноса на эскроу-счет возможно только после регистрации договора долевого строительства.

Схема оформления ипотеки по эскроу

После получения одобрения банка на выдачу ипотечного кредита, покупатель подписывает договор долевого участия (ДДУ), кредитный договор, открывает счет эскроу и, при наличии аккредитивной схемы, – аккредитив. Далее ДДУ регистрируется в Росреестре, после чего, - в случае аккредитивной схемы, – происходит раскрытие аккредитива и перечисление средств на счет эскроу, либо пополнение счета эскроу в случае отсутствия аккредитива. На момент подачи договора долевого участия на регистрацию счет эскроу должен быть открыт, но пополнение его происходит только после регистрации договора долевого участия. До регистрации договора долевого участия (ДДУ) покупатель получит от представителя банка договор счета эскроу, уведомление об открытии счета эскроу, реквизиты открытого счета эскроу. Также у покупателя будет поручение с указанием номера личного счета в банке, куда поступят денежные средства после окончания срока депонирования.

Первоисточник статьи сайт: www.banknn.ru
                           

Где выгодно купить квартиру в сентябре? Обзор акций от застройщиков

На дворе сентябрь, а это значит, что застройщики Москвы, Новой Москвы и Московской области по традиции открывают осенний сезон новыми выгодными акциями и скидками в своих жилых комплексах. Портал «НовостройСити» опросил участников рынка недвижимости и представляет обзор актуальных спецпредложений в новостройках, при этом они распространяются не только на квартиры и апартаменты, но и на машиноместа и кладовые помещения.

10.09.2019

Брать или ждать? Что будет со ставками по ипотеке

Что будет со ставками по ипотеке в ближайшем будущем? Брать ли ипотечный кредит сейчас или еще подождать? Какая ставка считается оптимальной? На эти и другие вопросы по просьбе АиФ.ru ответили эксперты.

05.09.2019