Обзор рынка новостроек Москвы по итогам I квартала: предложение, спрос, цены и прогнозы
ENG
1
июня
2022

Обзор рынка новостроек Москвы по итогам I квартала: предложение, спрос, цены и прогнозы

Рассказываем о ситуации на рынке новостроек Москвы по итогам первого квартала. Что происходило со спросом и ценами на жилье и какие ожидания и прогнозы у участников рынка.

Предложение и объёмы ввода жилья на стабильном уровне

За первый квартал в Москве ввели в эксплуатацию 2,7 млн квадратных метров недвижимости, это около 31,8% от плановых показателей. Жилья введено почти 1,6 млн квадратных метров, около 35,2% от плана на 2022 год. В «старой» Москве за первый квартал ввели 900,3 тыс. кв. м, а в Новой Москве – 678,2 тыс. кв. м. Перспективный объем по выданным разрешениям на строительство за 2018-2022 годы без учета уже вышедших на рынок проектов и объектов реновации составляет 5,2 млн квадратных метров недвижимости.

Совокупный объем предложения квартир на первичном рынке находится на стабильном уровне. В «старой» Москве за квартал этот показатель сократился на 0,7%, а в Новой Москве – на 2,8%. При этом если сравнивать данные год к году, то наблюдается прирост предложения квартир на первичном рынке – на 10,3% и 13,4% соответственно. По итогам первого квартала в «старой» Москве в продаже было 1,9 млн квадратных метров жилья, а в Новой Москве – 0,53 млн квадратных метров. В «старой» Москве это 32 311 лотов в 542 корпусах, а в Новой Москве – 10 832 лота в 175 корпусах.

В марте рынок новостроек пополнился новыми корпусами в девяти проектах. Это как абсолютные новинки, так и новые корпуса в тех, что уже реализуются какое-то время. Новый объем предложения квартир представлен проектами River Park Towers, Twice, «MyPriority Дубровка», «Молжаниново», «Level Южнопортовая», «Зеленый парк», Shagal, «РГ Октябрьское поле», «Бунинские луга». Новые апартаменты появились в проектах «Тропарёво парк», Nametkin Tower, West Tower, Vernissage и «Верейская, 41».

В «старой» Москве 55% предложения квартир приходится на комфорт-класс, 39% – на бизнес-класс, а еще 6% – на элитную недвижимость. В апартаментах иная картина: 27% – это элитный сегмент, 45% – бизнес, 25% – комфорт-класс и 3% – экономкласс.

Структура предложения по комнатности сходится в «старой» Москве и ТиНАО, но в Новой Москве по итогам марта доля студий была почти вдвое меньше, чем в старых границах. В «старой» Москве на студии приходится 13% предложения, на однокомнатные квартиры – 27%, на двухкомнатные – 37%, трехкомнатные – 18%, а многокомнатные – 5%. В Новой Москве доля студий составляет 7%, однокомнатных квартир – 31%, двухкомнатных – 37%, трехкомнатных – 20%, а многокомнатных – 5%.

Продажи притормозили

Количество заключенных договоров долевого участия в Москве в марте было на 7,1% меньше, чем в феврале. При этом аналитики отмечают, что в марте 2022 года было продано на 18,7% больше квартир по ДДУ, чем в марте 2021 года. Если взять все формы договоров в новостройках, то разница с прошлым мартом составит 1,5%.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development:
«Конец февраля – начало марта текущего года, бесспорно, были непростым периодом для участников рынка недвижимости, прежде всего из-за высокого уровня неопределенности. Но нам удалось адаптироваться к работе в новых условиях, тем более что большая часть объема реализации уже построена и введена в эксплуатацию, а другая часть объема находится на высокой стадии строительной готовности».

В марте в основном были покупки с целью сохранения средств, также драйвером была семейная ипотека. В апреле спрос сократился, причём довольно существенно, по оценкам некоторых участников рынка – на 50%.

Владимир Щекин, совладелец Группы Родина:
«Во многом неготовность приобретать сейчас жилье связана с неуверенностью в будущем. То есть фактически клиент может позволить себе ипотеку и покупку, но сомневается в перспективах личной финансовой устойчивости. Помимо этого, многие покупатели ждут, что льготная ипотека станет еще более доступной, то есть очередного снижения ставок. Наконец, на рынке есть значительный потенциал спроса со стороны владельцев старого жилья, которые хотят его продать и на вырученные средства приобрести новую квартиру. Им мешают высокие ставки по ипотеке на вторичное жилье, из-за которых они не могут найти покупателей. Эти клиенты ждут введение субсидий для вторичного рынка жилья, о котором власти уже говорили».

Больше всего квартир в первом квартале купили в проектах девелоперов ГК ПИК, «Донстрой», ФСК, MR Group, «Гранель», Ingrad, «Группы Эталон», Level Group, «Э.К. Девелопмент» и ЛСР. А самыми продаваемыми проектами стали жилые комплексы «Остров», «Событие», «Люблинский парк», «Символ», «Матвеевский парк», «Амурский парк», «Руставели, 14», «Лосиноостровский парк», «Михайловский парк» и Shagal. На 15% ведущих застройщиков пришлось 80% поглощения. Причем 29% поглощения приходится всего на 15 проектов.

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»:
«Наиболее востребованными в марте и апреле были компактные лоты: студии, однокомнатные квартиры и апартаменты. На них пришлось 80% от общего объема сделок. Полагаю, помимо доступной стоимости подобный тренд объясняется стремлением вложить средства в надежный и понятный актив. К тому же на такой вариант можно легко найти потенциального арендатора: интерес к найму небольших квартир или апартаментов в современных жилых комплексах стабильно высок».

Цены тоже остановили рост, но вниз не пошли

Средневзвешенная цена на первичном рынке квартир в «старой» Москве по итогам марта составила 358,4 тыс. рублей за квадратный метр (в расчёт не брались элитные объекты). Это на 0,8% меньше, чем было в феврале. В Новой Москве средневзвешенная цена квадратного метра жилья выросла в переделах 1%. За год, однако, рост цен составил около 22-23%.

Несмотря на ощутимое падение спроса, застройщики не торопятся снижать цены на объекты в новостройках. Пока прослеживается сокращение темпов роста стоимости. По итогам апреля стоимость квадратного метра увеличилась в среднем на 1,6%. Полагаю, что в ближайшее время ситуация со спросом и ценами кардинально не изменится. Стоимость квадратного метра останется на нынешних значениях, возможна корректировка в отдельных проектах, но не более чем на 1-1,5%».

Александр Козлов, исполнительный директор «Русич Недвижимость»

Максимальный размер скидки на квартиры в новостройках в марте составил 8%. Такой дисконт был на ограниченный пул квартир. А среднерыночная скидка составила 2%. Аналитики отмечают, что на фоне рост цен на строительные материалы застройщики предлагают скидки неохотно. Для стимулирования спроса девелоперы предлагают субсидированную ипотеку, беспроцентные рассрочки или платные опции снижения ставок.

Участники рынка верят в ипотеку

Главными драйверами продаж в комфорт-классе продолжают быть ипотечные программы, говорит Александр Козлов. К примеру, в проекте «Новые Котельники» действует как льготная и семейная ипотека, так и специальные программы субсидированной ипотеки, к примеру для IT-специалистов. Также есть собственная программа беспроцентной рассрочки от застройщика. Все эти программы позволяют сохранять интерес к проекту. При этом застройщик отмечает, что в марте-апреле покупатели отдавали предпочтение квартирам в корпусах с высокой степенью готовности. «Люди были готовы переплатить за меньший срок ожидания ввода в эксплуатацию и получения ключей от квартиры», – говорит Александр Козлов.

Владимир Щекин, совладелец Группы Родина:
«Спрос в апреле резко снизился, примерно на 50%, а по итогам мая мы ожидаем, что картина ухудшится. Это произошло во многом из-за ожиданий покупателей дальнейшего снижения ставок по льготной ипотеки. Напомню, что сначала власти установили ее на уровне 12% годовых, а затем, буквально через пару недель, снизили до 9%. Теперь потенциальные покупатели закономерно заняли выжидательную позицию. Мы ожидаем, что ситуация постепенно будет стабилизироваться, потому что в целом программы поддержки ипотеки должны привлечь клиентов».

В Группе Родина разрабатывают собственные программы стимулирования спроса. Прежде всего, дополнительно субсидируют ставку по ипотеке в рамках госпрограммы льготной и семейной ипотеки. К примеру, по одной из них покупатель может получить кредит под 0,1% на первые десять лет. Благодаря такому подходу дольщик минимизирует нагрузку на семейный бюджет на ближайшие годы, которые характеризуются высокой степенью неопределенности рисков. «Помимо этого, мы разрабатываем гибкие программы трейд-ин, потому что значительная часть клиентов (от половины до двух третей) – это продавцы старых квартир. Скажем, с одним из партнеров мы даем возможность нашему клиенту продать прежнее жилье сейчас, купить новую квартиру у нас, но продолжать жить в старой квартире до ввода в эксплуатацию дома с новой», – рассказывает Владимир Щекин.

Источник статьи: Портал "СтроимПросто"
                           

Спрос на недвижимость сократился под давлением ставок

Спрос на жилье в России снижается, однако застройщики не спешат опускать цены, а в некоторых регионах поднимают их, ссылаясь на растущие затраты на строительство.

30.05.2022