Обзор рынка недвижимости Москвы за август: предложение растёт, спрос стабилизировался
ENG
20
октября
2021

Обзор рынка недвижимости Москвы за август: предложение растёт, спрос стабилизировался

Рассказываем о том, как для рынка недвижимости Москвы сложился август и с какими ожиданиями компании и покупатели жилья встретили осень. Эксперты дают прогноз по ценам и спросу до конца года.

Выбор новостроек стал больше

Совокупный объем предложения жилья на первичном рынке в августе 2021 года вырос на 17,1% относительно августа, а за год прирост составил 6,7. При этом в Старой Москве прирост за месяц больше, чем в Новой: 18,3% и 12,5% за месяц соответственно. А вот в годовом выражении прирост в Старой Москве не такой заметный, всего 2,4%, в то время как в Новой Москве в августе 2021 года было на 26,6% жилья в реализации больше, чем в августе 2021 года.

В августе рынок квартир пополнился 12 новыми проектами, по данным Мосреалстрой, из них семь проектов бизнес-класса и пять проектов комфорт-класса. В структуре предложения по классам в августе 57% приходилось на комфорт-класс, 36% на бизнес-класс, 7% — на элитное жилье и 2% — на эконом.

В Старой Москве предлагалось к покупке в августе около 2 млн кв. м жилья, всего 34 304 лота в 540 корпусах. В Новой Москве продавалось 0,55 млн кв. м жилья: 11 385 лотов в 174 корпусах. Больше всего квартир предлагается в ТиНАО, ЗАО и ЮВАО.

В Старой Москве 36% предложения квартир приходится на двухкомнатные варианты, 28% на однокомнатные, 22% на трехкомнатные, 10% на студии и 4% — на многокомнатные лоты. В Новой Москве в августе по 37% предложения были представлены однокомнатные и двухкомнатными квартирами, 16% трехкомнатными, 7% студиями и 3% — многокомнатными квартирами.

По словам генерального директора компании «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, наибольшим спросом пользуются небольшие квартиры — «двушки» и «евродвушки» средней площадью 47-52 кв. м. Также она отмечает растущий спрос на малогабаритные квартиры студии и небольшие однокомнатные лоты. Отчасти, в этих лотах реализуется инвестиционный спрос потребителей.

Комментирует коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов:

В целом динамика рынка новостроек Москвы замедляется. Отмечается как сокращение темпов прироста цен, так и активности покупателей. Это ожидаемая ситуация — после существенного ограничения программы субсидирования ипотеки спрос закономерно упал. Впрочем, в сентябре ситуация стабилизировалась — цены опять начали расти, а клиенты вернулись на рынок, правда, не все.

Покупатели, конечно, вынуждены были поменять стратегию поиска жилья. Сейчас ставки по кредитам приблизились к 8-9% годовых, хотя весной можно было рассчитывать на кредит под 6-7% годовых. На этом фоне растет интерес к квартирам небольшой площади, которые в новых условиях подходят по бюджету клиентов. Одновременно снижается интерес к большим квартирам. Так или иначе застройщики в последние два месяца старались вывести в продажу больше жилья, чтобы расширить линейку предложения. Это значит, что, если клиент в последние месяцы откладывал покупку, потому что не находил подходящий вариант, ему следует вернуться на рынок — возможно он найдет нужное жилье среди новых предложений.

Цены выросли на треть за год

Средневзвешенная цена квартир на первичном рынке без учета элитных объектов составила 311,4 тыс. рублей за квадратный метр в Старой Москве и 201 тыс. рублей за «квадрат» в Новой Москве. По сравнению с августом прошлого года цены выросли примерно на треть.

«Существенных скидок пока никто не вводит, выходят новые проекты и новые очереди в уже действующих проектах. У некоторых девелоперов остались последние лоты, как правило, это большие квартиры от двух комнат и более, где цена за метр ниже. Резкого падения цен на новостройки мы не ждём, но предполагаем возможную динамику в сторону снижения стоимости квадратного метра. Ожидаем стандартный сезонный всплеск спроса ближе к новому году, соответственно, все девелоперы немного поднимут цены в проектах. Число ипотечных сделок продолжит сокращаться, если не будет предложена новая программа», — комментирует коммерческий директор 3-RED Наталия Нестерова.

Комментирует совладелец Группы Родина Владимир Щекин:

В третьем квартале 2021 года первичный рынок Новой Москвы начал плавно замедляться после вызванного ажиотажным спросом перегрева. Объем предложения стабилизировался на комфортном уровне (порядка 9,8 тыс. квартир), цены продолжают расти по инерции, однако темп их повышения незначителен — всего 1,6% за квартал.

Полагаю, что тенденция к охлаждению рынка новостроек ТиНАО будет продолжаться и далее, прежде всего под влиянием регулярно поднимаемой Центробанком ключевой ставки. Скорее всего, до конца года мы увидим снижение темпа увеличения стоимости и сдержанный интерес к приобретению недвижимости. Однако поддержать спрос на локальном рынке присоединенных территорий позволит более низкий уровень цен относительно «старой» Москвы вместе с активным развитием инфраструктуры.

В элитном сегменте эксперты продолжают фиксировать ажиотажный спрос на фоне стремительно сокращающегося предложения: в течение года его объем снизился более чем на треть. «Немаловажное влияние на ситуацию оказывает и тот фактор, что в 2021 году реализовался отложенный спрос 2020 года, когда имела место пандемия и самоизоляция. Сегодня в сегменте элитных новостроек фактически образовался дефицит, который до конца года, скорее всего, станет еще более», — комментирует директор по продажам ГК Insigma Ирина Лосева. Она также отмечает, что значительное удорожание строительства, еще более усилившийся дефицит участков под застройку, сокращение количества новых проектов, вымывание с рынка ликвидных и интересных для покупателей объектов, а также снижение девелоперской активности в течение 2020 и первых трех кварталов 2021 года привели к резкому росту цен в элитном сегменте. В результате средняя стоимость квадратного метра элитных новостроек преодолела барьер в 1,2 млн рублей и до конца года продолжит расти: по данным аналитиков компании Insigma, по итогам 2021 года цены могут увеличиться еще на 10% или более.

Спрос стабилизируется

После месяцев рекордных продаж, сформированных отложенным за пандемию спросом, поддержанным привлекательными ипотечными ставками, наступила стабилизация спроса. В августе было реализовано на 4,9% меньше объектов недвижимости по ДДУ, чем в июле. Тем не менее всего с января по август 2021 года было заключено 58 642 ДДУ в Москве, на 40,5% больше, чем в тот же период прошлого года.

В августе было продано 306,2 тыс. кв. м жилья на первичном рынке (+29,4% к августу прошлого года). А всего с января по август реализовано чуть более 3 млн кв. м жилья в новостройках, что на 47,9% превышает показатели того же периода 2020 года.

Снижение числа сделок по ДДУ в августе обусловлено завершением программы ипотечного кредитования, а также сезонным фактором. Несмотря на расширение программы семейной ипотеки, а также продление действия льготной ипотеки с учетом новых ограничений по бюджетам и повышения ставок, показатель уровня спроса снижается второй месяц подряд.

«Мы отметили сезонный спад в активности в начале сентября, связанный с семейными моментами и школьным периодом, а также отметили у многих покупателей «режим ожидания». Они понимают, что цены стабилизируются и стремятся дождаться большего охлаждения рынка», — рассказывает ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич. По ее словам, ожидание расширения льготной ипотеки подогревает паузу в выборе. «Осенью я ожидаю постепенную стабилизацию рынка в Москве. Но очень постепенную, так как он подогревается миграцией из регионов. До конца год темп роста цен будет снижаться, а в перспективе первого-второго кварталов 2022 года цены могут пойти на снижение, если не будет внешних факторов и изменения политики ЦБ РФ. Рынок инертный, поэтому для любого изменения равновесия рынка должно пройти время», — говорит эксперт.

Спрос на ипотеку снизился

В августе было зафиксировано снижение числа оформленных ипотечных кредитов: на 26,9% по сравнению с июлем. Однако в сравнении с августом 2020 года наблюдался небольшой прирост по сделкам с привлечением ипотечного кредитования: на 2,2%. Всего с начала года выдано кредитов почти вдвое больше ипотечных кредитов, чем с января по август 2020 года. Средний размер выданного ипотечного жилищного кредита составил 6,5 млн рублей.

Отметим, что сокращается объем просроченной задолженности. К концу августа он составил 14,845 млрд рублей, что на 3,9% меньше итогов июля и на 7,9% меньше, чем год назад. Доля просроченной задолженности за год сократился на 0,6 п.п и составила 1%.

Поведение покупателей в сегменте комфорт-класса начало меняться по мере приближения окончания периода льготной ипотеки. Стало меньше спонтанных и эмоциональных покупок, снизилось и количество тех, кто откладывал приобретение недвижимости в надежде на снижение цен. По мере сокращения разницы между строящимся и готовым жильем, снижается и количество инвесторов. Сейчас большинство покупателей приобретают жилье для собственного проживания. Количество сделок снизилось во всех сегментах, но цены на недвижимость продолжают расти.

В свою очередь девелоперы не спешат устраивать распродажи, давать скидки, вместо этого появляются собственные субсидированные ипотечные программы в партнерстве с банками, рассрочка от застройщика и другие льготные инструменты, которые сейчас заменяют дисконтные спецпредложения.

Комментирует председатель правления концерна «РУСИЧ» Александр Ванчура.

Ввод жилья превысил план вдвое

Ввод недвижимости в целом и жилья частности более чем вдвое превышает плановые годовые показатели. С января по август 2021 года в Москв введно 8,7703 млн кв. м недвижимости (103% от плановых годовых показателей). Из них 65% введены в Старой Москве и 35% — в Новой Москве.

Если взять отдельно жилье, то введено уже 107% от плановых годовых показателей. Было запланировано 4 млн кв. м жилья, а введено к концу августа почти 4,3 млн кв. м. В Старой и Новой Москве в эксплуатацию введено 2,5 и 1,8 млн кв. м соответственно.

В августе в Москве было выдано 8 разрешений на строительство объектов жилой недвижимости. Их общая полезная площадь составит порядка 138 тыс. кв. м, из них 14% приходится на объекты реновации. Перспективный объем по выданным разрешения на строительство за 2018-2021 года без учета уже вышедших на рынок проектов и объектов реновации составляет порядка 4,3 млн кв. м.

Источник статьи: Строимпросто
                           

В Петербурге разрабатывают новые промзоны, как обезопасить себя от такого соседства при покупке жилья

В промзоне «Обухово» построят кластер по разработке электроники, в этой же локации, как рассказывают эксперты, выполнены предпроектные работы по строительству предприятия по утилизации старых автошин и резинотехнических изделий. В Пушкинском районе появится фармацевтический кластер.

27.10.2021

Земли вокруг аэропортов застраивают многоэтажными жилыми комплексами

По данным ЦИАН, в октябре 2021 г. в так называемых приаэропортовых городах ведутся продажи около 60 новостроек.

19.10.2021