Как подобрать недвижимость для инвестиций

Для большинства инвестиции в недвижимость остаются самым понятным и простым способом сохранить или приумножить сбережения.

Любая инвестиция сопряжена с рисками и сегмент недвижимости не является исключением. Риски можно и нужно минимизировать, если подойти к вложению рационально, взвесив все преимущества и издержки вложений в квадратные метры.

С чего начать?
Для начала нужно определиться с локацией объекта и узнать о транспортной доступности. Не имеет значения выбираете вы квартиру в качестве долгосрочной инвестиции (сдача в аренду) или среднесрочной/краткосрочной (покупка с целью дальнейшей перепродажи), удаленность от ближайшей автобусной остановки или станции метро будет всегда актуальной.

Оптимальное расстояние до метро – 10 мин ходьбы или 1,5-2 км, до автобусной остановки – до 1 км или пару минут пешком. Немаловажным фактором является сам путь от транспортных узлов к дому – обращайте внимание на ЖК и дома, дорога к которым идет вдоль или через парковые зоны, зеленые аллеи.

Определившись с локацией, переходите к выбору самого объекта. Изучите первичный и вторичный рынок, узнайте о выводе новых проектов. Я не буду детально останавливаться на этих двух сегментах рынка жилой недвижимости. Отмечу, что при всех своих преимуществах, на вторичном рынке ограничен рост стоимости квадратного метра и не распространяются программы льготной ипотеки.

На первичном рынке недвижимости ожидание до ввода в эксплуатацию (в среднем 1 -1,5 года) нивелируется ростом стоимости квадратного метра в среднем на 15-20%.

Наиболее ощутимее в цене прибавляют студии и однокомнатные квартиры. Их чаще всего и выбирают потенциальные инвесторы. Меньше всего растут в цене трехкомнатные лоты.

Теперь, когда локация и предмет покупки определен переходите к качественным характеристикам квартиры: планировке, этажности, наличию отделки и т.д.

Для инвестиций лучше остановить свой выбор на стандартной планировке: прямоугольные или квадратные площади проще обустроить, продумать дизайн и осуществить ремонт. Относительно последнего: если квартиру покупаете для сдачи, выбирайте опцию «отделка от застройщика».

Купив квартиру с отделкой, вы экономите время и деньги на ремонт. После ввода в эксплуатацию и получения ключей, останется только купить мебель под арендатора, миную многочисленные организационные вопросы, связанные с отделкой.

А что с дополнительными расходами?
Помимо стоимости квартиры или первоначального взноса на нее (от 15% в среднем по рынку), будущему покупателю следует учитывать, что при покупке с использованием ипотечных средств при оформлении ДДУ оплачивается страхование жизни и здоровья.

При покупке у застройщика по ДКП (договору купли-продажи, когда объект уже введен в эксплуатацию) необходимо позаботиться об оценке и страховании предмета залога. Все эти расходы, включая оплату по договору бронирования, налог 13% при продаже квартиры в течение первых 5 лет (в отдельных случаях – 3 лет) или от сдачи в аренду, следует учитывать при просчете бизнес-модели по приобретению недвижимости.

Ипотека: да или нет?
Распространенное заблуждение, что квартиру для инвестиций необходимо покупать исключительно за собственные средства без привлечения кредитных средств. Самым оптимальным вариантом покупки квартиры для инвестцелей по ипотеке является следующая схема: размер первоначального взноса 30-40% с дальнейшим досрочным погашением в течение 3 лет.

Инвестиции в недвижимость, заключение:
Готовясь инвестировать в недвижимость составьте бизнес-модель: соотнесите размер инвестиций на этапе покупки, расходов на дополнительные затраты (оценка, страховка, сумма переплаты по кредиту) с текущими ценами на вторичном рынке на аналогичные объекты в Вашей локации.
Выбирайте студии и однокомнатные квартиры в районах с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.
При использовании ипотечных средств для покупки квартиры в инвестцелях, обращайте внимание на классические ипотечные программы без субсидированных ставок.
В нынешней текущей ситуации отдавайте предпочтение объектам с готовностью более 60% или до ввода, которых остается 6-8 месяцев.
Планируя сдавать квартиру, выбирайте объекты с отделкой от застройщика, таким образом вы сэкономите на ремонте и сможете быстро сдать недвижимость, меблировав ее по необходимости.