К чему приведет продление программы льготной ипотеки
26
ноября
2020

К чему приведет продление программы льготной ипотеки

Ждет ли нас ипотечный пузырь

Программу льготной ипотеки для новостроек под 6,5% годовых продлили до 1 июля 2021. Эксперты все громче обсуждают, насколько перегрет рынок и грозит ли России ипотечный пузырь. Мнения расходятся — кто-не считает, что плюсы госпрограммы перевешивают возможные риски, другие не так оптимистичны. Пообщались со сторонниками обеих точек зрения.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

До конца 2020 года продление субсидируемой ипотеки сложившуюся на рынке ситуацию с неплатежами кардинально не изменит. Сейчас мы можем анализировать уровень неплатежей по ипотечным кредитам, которые были взяты еще до пандемии и других печальных событий, случившихся в этом году. В первом полугодии по данным аналитиков этот показатель увеличился в пять раз. Что вполне закономерно в условиях самоизоляции.

Временное закрытие небольших компаний привело к их банкротству. Часть населения потеряла работу. Ипотечные кредиты по ставкам до 6,5% оформляют уже после первой волны пандемии. Первоначальный взнос от 15% и долгосрочные финансовые обязательства могут позволить себе только потребители, которые сохранили стабильный заработок даже в кризис.

Банки осознают риски неплатежей в условиях сокращения реальных доходов населения и щепетильно подходят к анализу кредитных историй заемщиков. События 2020 научили и покупателей, и продавцов более разумному и вдумчивому подходу к заключению капиталоемких сделок. К тому же, ипотечные кредиты, в отличие от потребительских, считаются самыми надежными.

Я думаю, что оформление ипотеки даже по низким ставкам не может быть спонтанным решением. Сейчас недвижимость покупают те, кто давно планировал улучшение своего жилищного положения, но копил средства и откладывал покупку до лучших времен.

Но, как показала практика, мы не можем предотвратить форс-мажоры, которые нарушают планы даже самых разумных потребителей. Поэтому риск всегда есть.

Страна нуждается в экономическом росте в первую очередь. Субсидируемая ипотека — это временная антикризисная мера, которая при продлении всё равно не решит проблему со спросом в долгосрочном периоде. Если не будет роста доходов, то большая часть населения не сможет приобрести жилье даже по нулевым ставкам.

Андрей Кириллов, директор по продажам и маркетингу корпорации «Мегалит» (застройщик жилого комплекса «Приморский квартал»):

Субсидированная ипотека привела ставку к комфортному для потребителей значению — 6,5% годовых. Это естественным образом отразилось на спросе. Более того, многие смогли за счет более низкой ставки позволить себе покупку жилья большей площади.

На текущий момент я бы не говорил о наличии ипотечного пузыря или о каких-либо долгосрочных негативных последствиях для рынка. Спрос на жилье в России остается достаточно высоким. и комфортная ставка позволяет покупателям реализовать свои потребности.

Отмечу, что стоимость недвижимости действительно росла последние несколько месяцев. Однако я бы не связывал эту тенденцию исключительно с появлением субсидированной ипотеки. Переход на новую законодательную базу, а именно работу по эскроу-счетам, замедлил вывод на рынок новых проектов. На фоне возросшего спроса ликвидное предложение начало быстро вымываться, и это привело к повышению цен.

Зара Назарян, управляющий партнер Forte Group:

Ипотечный рынок в этом сезоне побил все рекорды. Основная часть сделок пришлась на новостройки, как раз благодаря льготной ипотеке.

Безусловно, льготная ипотека на фоне классических ипотечных продуктов пользуется большим спросом. Но, на мой взгляд, это гиперактивное поведение покупателей было вызвано еще и отложенным спросом, который был реализован по большей части из за слухов о грядущем дефолте. Рынок еще не перегрет, но, думаю, еще пару месяцев, и спрос пойдет на убывание.

Учитывая неустойчивое положение всех сфер бизнеса и экономики в целом, сложно сказать, что будет дальше. Единственное, что на рынке недвижимости из года в год не меняется — это увеличение спроса в последнем квартале года и уменьшение в первом. Отличаться тут могут только объемы.

Позитивные последствия продления льготной ипотеки — это то, ради чего она и создавалась, — поддержка застройщиков и возможность меньшей переплаты для покупателей. А негатив тут может быть у инвесторов физических лиц, которые вложились в новостройки не в долгую. Если инвестор выйдет на рынок с переуступкой ДДУ, то конкурировать с застройщиком ему будет сложно. Ведь льготную ипотеку можно получить только на объекты, продающиеся от юрлиц.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:

Размер кредитования населения вырос на 11,8%. С учетом того, что ставки снижены — это вполне оправданно.

У людей снижается доход, но не уменьшается желание улучшить жилищные условия. При этом остаются накопления.

Я вижу два основных фактора роста кредитования:

  1. Инвестирование. Волатильность рубля высока, а хранение в зарубежной валюте не приносит ожидаемого дохода. Ставки по депозитам падают, многие обращаются к недвижимости, как к объекту инвестирования. Лучшее время для этого — сегодня и сейчас.
  2. Аналогична ситуация с льготными программами. Рост ставок ожидают все. Падение учетной ставки ЦБ вечным быть не может, и сейчас она находится в выжидательной стадии. Инфляция, рост курса доллара — все это приведет к росту цен на материалы, а с ними и на квартиры.
  3. Какая будет монетарная политика завтра? Неизвестно. Равно как и геополитическая обстановка.

Люди стремятся выбрать себе маленькую однокомнатную «синичку» сегодня, чем ожидать большое «журавлиное гнездо» завтра.

Приведет ли это к кризису? Вполне возможно. Но свою роль сыграет множество факторов, повлиять на которые мы сейчас не в силе. Например, пандемия, ситуация с выборами в США и взаимоотношения с ЕС.

Учитывая, что на данный момент акции девелоперов только растут, в среднем на 3,7%, мне кажется, что разговор о кризисе преждевременный.

Кредитная нагрузка станет непосильной только в случае повторного режима всеобщей самоизоляции. Потеря рабочих мест, закрытие организаций — все это может привести к такому сценарию.

Но решающей будет роль государственного регулятора. Если в качестве монетарной политики предложат стратегию «Троянского коня» — удержание ставки ЦБ без видимых на то оснований — кризис будет уже глобальным. А если к этому добавить продолжение льготных программ, то ситуация может стать критической. Ведь любому решению нужно обеспечение.

И если государство пойдет на субсидирование, причем как домохозяйств, так и банковских институтов, которые отреагируют программами отсрочки платежей, то ситуация может быть сглажена и преодолена.

Девелоперы достроят объекты, а домохозяйства решат вопросы трудоустройства. Но хватит ли у государства запаса прочности? Или мы придем к очередной девальвации, в том числе сферы недвижимости?

Я прогнозирую, что 2021 год станет временем ожидания. Никто не желает резкой смены курса. Пока я наблюдаю круговорот финансов — снижение ставки по ипотеке за счет уменьшение доходности вкладов. В любом случае кто-то платит.

Руководитель центра информационной поддержки клиентов QBF Сергей Тетюев:

На мой взгляд, рынок сегодня демонстрирует признаки перегрева. Программа уже вызвала рост цен почти во всех регионах страны. С начала этого года средний рост цен по первичному и вторичному жилью в стране составил 31%. Думаю, что этот факт должен заставить задуматься тех, кто планирует сейчас покупать недвижимость с целью перепродажи в будущем. Слишком высока стоимость квадратных метров и вероятность их коррекции.

Повысилась выдача ипотечных кредитов. В августе этого года под данную программу банками было выдано 375 млрд. рублей, что на 60% больше, чем в предыдущем году за тот же период. Также согласно новой программе сумма, которую банки смогут выдать, будет увеличена на 1,9 трлн. до 2,8 трлн. рублей. Таким образом, уже сейчас мы можем рассчитать потенциал просроченных займов, который с высокой вероятностью увеличится вслед за ростом выданных ипотечных кредитов.

Обратим внимание и на доходы населения. По данным «Федеральной службы государственной статистики» за второй квартал 2020 года этот показатель упал на 4,8% к тому же периоду прошлого года. Снижение произошло впервые за всю историю подсчетов. Не стоит также забывать про вторую волну короновируса, которая может увеличить количество безработных, как и первая. И как следствие — количество просрочек в банках.

Перегрев скорее всего будет набирать обороты. Хотя продление программы, конечно, позволит повысить эффективность поддержки строительной отрасли и доступности ипотеки в целом. Но это, пожалуй, единственные положительные составляющие на данный момент. По словам представителя Минфина, сказанным еще в середине этого года, если программа продолжится, есть риск надуть ипотечный пузырь за счет недостаточно платежеспособных граждан. Как мы знаем, именно этот факт стал отправной точной для кризиса 2008 года в США.

Михаил Попов, банкир и основатель TalkBank, крупной финтех-платформы в РФ:

Снижение ставки по ипотеке возможно за счет двух основных инструментов: снижения ставки рефинансирования Центробанка и субсидирования ипотечных кредитов. В первом случае нужно понимать, что ставка рефинансирования является сильным макроэкономическим инструментом, с помощью которого регулируется в том числе уровень инфляции в стране. Поэтому Банк России старается найти баланс между снижением ставки и возможным ростом инфляции.

Пока инфляция остается в рамках целевого коридора, Центробанк может позволить себе снизить ставку, и вслед за ней снизятся и ипотечные ставки. Альтернативный способ, который использует Центробанк — различное субсидирование ипотечных кредитов. Например, прямое финансирование части кредита гражданина за счет бюджетных средств. Это возможно, потому что ставка рефинансирования и различные программы субсидирования полностью находятся в юрисдикции Банка России.

Другой возможный способ — снижение требований Центробанка к резервам по ипотечным кредитам и госпрограмме. За счет этого у банков, которые выдают ипотеку, высвобождаются ресурсы, и они могут позволить себе снизить ставку.

Обычно государство принимает комплексные меры. Но нужно понимать, насколько они будут укладываться в макроэкономическую политику и при этом сдерживать цены на недвижимость, и насколько могут привести к потенциальному росту инфляции.

За счет того, что пандемия снизила экономическую активность, спустя время после снижения ставок и предоставления расширенной ипотечной программы может быть резкий рост ставок для ограничения инфляционных явлений. Например, на фоне госпрограммы по льготной ипотеке уже заметен значительный рост цен на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке.

С точки зрения инвестиций, покупка квартиры при низких ставках по депозиту позволяет заработать дополнительные проценты на росте стоимости жилья. Особенно если вы покупаете ее на этапе строительства дома, а продаете после его сдачи. При этом необязательно нести всю «повинность» по ипотеке длительное время. Ее можно погасить досрочно и заработать на разнице в стоимости, потому что готовые квартиры в новостройках стоят на порядок дороже, чем строящиеся. Инвестируя в такой проект, можно заработать 10–15% или больше, если потом выгодно продать квартиру.

kozlov.jpg

Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ»:

Льготная ипотека даст возможность покупателям, которые по каким-то причинам не успели приобрести квартиру до конца 2020 года, сделать это в 2021 году.

Ипотека всегда была и остается мощным драйвером продаж, поэтому продление льготной ипотеки вполне логичный и предсказуемый шаг для поддержания как строительной отрасли, так и спроса на недвижимость со стороны населения.

Цены продолжат планомерно повышаться. Этому способствует не только доступность ипотеки, но и такие факторы, как ослабление рубля, снижение доходности ставок по депозитам. Думаю, что в ноябре и декабре динамика продаж будет сопоставима с показателями августа-сентября.

Из позитивного — ставка в 6,5% позволяет покупателю рассчитывать на вполне адекватный ежемесячный платеж за квартиру, сопоставимый с его доходами. Также эта мера поддержит строительную отрасль не только в столице, но и регионах.

Однако любая покупательская активность, которая экономически ничем не подкреплена (к примеру, реальным ростом доходов населения и укреплением национальной экономики) рискует стать временным явлением.

Увеличенный спрос способствует образованию дефицита предложений и повышает стоимость уже имеющегося товара — это закон рынка. Это можно наблюдать и сейчас, когда в первую очередь идет вымывание доступных и бюджетных объектов в ликвидных проектах.


Нмаркет.ПРО специально для Magenta.today
Источник статьи: Журнал о недвижимости Magenta.today
                           

Хоккейная команда «РУСИЧ» принимает участие в Чемпионате Объединенной корпоративной хоккейной лиги (ОКХЛ) сезон 2020/21

По результатам последней игры ХК «Русич» обошел столичную команду «Маршал» со счетом 4:3 и расположился на втором месте в рейтинге хоккейных команд дивизиона «Фаворит».

02.12.2020

Юго-Западный административный округ (ЮЗАО) в Москве

О чем следует знать, прежде чем переезжать в Юго-Западный административный округ в Москве? «КП» изучила отзывы местных жителей и вместе с экспертами разобралась, в чем заключаются плюсы и минусы округа

17.11.2020